Mon nouvel investissement en chiffre, 3 appartements pour le prix d’un.

  • 1) Le bien, et son prix d’achat :

Je finalise actuellement l’achat de mon nouveau bien , avec 1 mois de retard (vacances des banques).

Ce bien est en fait composé de 2 maisons de ville, cote à cote, qui ont étaient transformées en 1 seule maison de ville il y a plus de 30 ans.

La surface totale du bâtiment est d’environ 120 m² (3 niveaux de 40 m²).

Le prix d’achat du bien après négociation est de : 45 000 euros ! FAI

Je profite de cet article pour souligner l’importance de se faire un réseau, d’agents immobiliers, de notaires … , sans quoi, je n’aurais peut être pas été le premier sur ce bien.

Bien sur, à ce prix la, des travaux sont à prévoir sur l’ensemble du bâtiment.

Mais, mon expérience dans les travaux m’a permis d’estimer leurs coûts, ainsi que de négocier le prix d’achat bien (affiché à 55 000 euros).

Le coût total des travaux est prévu à 30 000 euros.

Donc l’investissement total est de : 45 000 euros d’achat + 5000 euros de notaire + 30 000 euros de travaux = 80 000 euros tout compris.

C’est le prix d’un seul appartement dans la plupart des villes (le prix d’un T3 dans ma ville).

Pour le financement, j’ai opté pour un emprunt de 60 000 euros (Achat + frais d’agence + frais de notaire + 10 000 euros de travaux). Et 20 000 euros d’apport personnel (j’aurais dû les emprunter avec le recul).

Les 1 mois de retard de la banque n’ont pas étaient totalement perdu, puisque je m’en suis servi pour négocier le crédit au mieux (et j’ai réussi =) ). J’ai obtenu 1.30% sur 20 ans, soit 288 euros par mois seulement (La première proposition était à 1.70 %). J’ai également appris une astuce peu connue qui m’a permis de gagner 0.15 % à la dernière minute.

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  • 2) Les revenus estimées :

J’ai prévu (comme je commence à avoir l’habitude de diviser ^^ ), de diviser ce bien en 3 appartements distincts.

  • 1 Studio de 25 m²
  • 1 T2 de 36 m²
  • 1 T2 de 40 m²

Ayant déjà investi dans cette ville, je connais déjà les prix des loyers :

  • 1 Studio de 25 m² = 300 euros HC
  • 1 T2 de 36 m²        = 380 euros HC
  • 1 T2 de 40 m²       = 400 euros HC

Soit un total de : 1080 euros par mois de loyer

 

Le Cash Flow est donc de 792 euros par mois !

 

La rentabilité est de : 16.2 % 

 

Je suis assez content de cet investissement, car même si il n’y a que le studio de loué, (ce qui n’arrivera pas bien-sur ^^ ) l’opération serait à l’équilibre.

Et je pense pouvoir augmenter ça rentabilité avec quelques astuces que je vais tester sur ce bien.

Petit bonus, l’immeuble ce situe à seulement quelques centaines de mètres de mon autre immeuble, donc la logistique sera plus facile.

Je n’ai pas fait cette opération pour forcément avoir du cash flow pour moi, mais pour augmenter ma future capacité d’emprunt, car mon prochain projet, est plus important, et si il est réussi, me permettra d’atteindre mon objectif de 10 000 euros de revenus mensuels .

Il m’arrive de trouver d’autre “affaires” comme celle-la, si cela vous intéresse, dites le moi dans les commentaires, pour que je continu à en chercher pour vous.

Que pensez vous de cet investissement ? Les travaux vous auraient ils fait réfléchir ? dites le moi dans les commentaires

 

 

9 thoughts on “Mon nouvel investissement en chiffre, 3 appartements pour le prix d’un.

  1. Bonjour Quentin,

    Est-ce toi qui fait les travaux pour la division des studios ?
    Est-ce une vrai division avec création de lots au niveau du cadastre ?
    Tu investis dans le Sud Ouest ?

    @+
    Vincent

    1. Bonjour Vincent

      Oui pour mes premiers appartements j’ai fait une grande partie moi-même ( Je voulais savoir le faire pour mieux négocier les prix dans le futur/prochains).

      J’ai fais la division au niveau fiscale, mais pas au niveau cadastrale (pas besoins tant que je reste le propriétaire de la totalité).

      Oui Sud ouest, je me suis habitué au soleil du sud ouest, j’ai du mal à remonter plus haut =)

      Quentin

    1. Merci Pierre-Antoine

      J’avoue que c’est ce qui me permet de différencier les bonnes affaires des pièges financiers

      J’ai surtout optimisé mes coûts de rénovations pour pouvoir l’adapter a mes futures projets.

  2. Bonjour Quentin,

    Merci pour ta réponse !

    Oui je comprends la principe de la division que tu as appliqué. Si je dis pas de bêtises tu peux le faire qu’avec un bail meublé par contre.

    Je suis aussi du Sud Ouest. Si ça te dit d’échanger, avec grand plaisir !

    1. Bonjour Vincent,

      Que veut tu dire par : Si je dis pas de bêtises tu peux le faire qu’avec un bail meublé par contre. ?

      Oui tu es d’ou ?

      Quentin

  3. Bonjour Quentin,

    Désolé pour mon retour tardif.

    Si tu fais de la division sans création de lots (au niveau du cadastre), il me semble que tu peux faire des baux meublés. Sinon, je ne vois pas comment tu fais pour l’électricité, l’eau, …. En location nue, il n’est pas toléré de proposer un forfait charges avec l’électricité (en meublé oui). Es-tu d’accord ?

    Sinon, je suis de Toulouse 🙂

  4. Bravo pour ton investissement , belle rentabilité…. je recherche également des biens dans cette fourchette de prix ,travaux compris. Comment faut il proceder pour un contact avec toi pour les recherches. Merci

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