Fiscalité Immobilière

Fiscalité Immobilière

Fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière n’aura plus aucun secret pour vous. 😉

L’achat revente est une opération immobilière basée sur la création d’une plus-value lors de la vente d’un bien.

L’achat revente est une opération immobilière basée sur la création d’une plus-value lors de la vente d’un bien.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, à la revente, de ce même bien.

Dans cet article, nous aborderons l’achat revente :
– d’une résidence principale en nom propre
– d’un investissement en nom propre
– via une SCI
– et les notions générales pour un marchand de bien

Fiscalité immobilière de l’achat revente de résidence principale en nom propre

Votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Il s’agit du lieu où vous résidez habituellement.

La fiscalité immobilière de l’achat revente d’une résidence principale est très intéressante.

Premièrement, sur une RP, vous ne payez pas d’imposition quel que soit le montant de la plus-value que vous opérez. Pas d’exception. Vous devez toutefois détenir l’habitation depuis plus de six mois.

L’exonération s’applique aussi aux dépendances de la résidence principale (chambre de bonne, parking, garage à moins d’un kilomètre).

Fiscalité immobilière de l’achat revente d’un investissement en nom propre

Du point de vue du fisc, tout immobilier que vous possédez au-delà votre résidence principale et considéré comme secondaire, tout aussi bien votre maison de vacance que vos investissements.

Comment calculer l’abattement appliqué sur une plus-value ?

Tout d’abord, calculez votre plus-value brute. Ensuite, calculez le nombre d’année pleine pour lesquelles vous détenez cet appartement ou cette maison. A partir de ces données, vous connaitrez l’abattement auquel vous aurez droit comme stipulé dans le tableau suivant :

Taux d'abbatement

Retrouvez le tableau sur le site des services public en cliquant ici.

Mise à jour le 1er janvier 2021.

Au-delà de la 22ème année, vous profitez d’une exonération totale sur la plus-value par rapport à l’impôts sur le revenu. Plus vous garderez le bien en votre possession, plus vous serez exonéré d’impôt.

Exemple :

Un bien est en votre possession depuis 12 ans. Plus-value de 20 000 €.

Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6% par an de la 6ème à la 12ème année, soit 42% (6 % x 7). Abattement : 20 000€ x 42% soit 8 400€. Vous déclarerez alors en revenu 11 600€ (20 000€ – 8 400€).

Un abattement sur les prélèvements sociaux est également à prendre en compte, de 1,65% par an de la 6ème à la 12ème année, soit 11,55% (1,65% x 7). Vous aurez ainsi un abattement de : 20 000€ x 11,55% soit 2 310€. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 17 690€ (20 000€ – 2310€).

Une fois cet abattement pris en compte, déclarez la somme avec l’abattement déduit.

Cette plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19%.

Une taxe supplémentaire s’applique sur les plus-values supérieures à 50 000. Le taux varie de 2% à 6% selon le montant.

Les factures

Pour réduire la plus-value et éviter une trop grosse taxation, vous pouvez déclarer les travaux effectués. Gardez bien toutes les factures pour les valoriser un maximum. Tout comme l’impôt sur le revenu, plus vos revenus seront moindres, plus l’imposition le sera également.

Mais ce n’est pas tout, deux dépenses importantes viendront se rajouter au prix d’achat :  
– vos frais d’acquisition (les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement…)
– les travaux de (re)construction, agrandissement, amélioration (pas d’entretien) réalisé par une entreprise

Fiscalité immobilière de l’achat revente via une société (SCI)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale qui se distingue des sociétés commerciales par son objet civil.

Fiscalité immobilière

A sa création, vous aurez deux choix fiscaux :
– Régime de l’impôt sur le revenu (IR) : imposition répartit entres les deux associés et taxée par application du barème de l’impôt sur le revenu sur leurs déclarations annuelles. (Barème de l’imposition sur le revenu en cliquant ici)
– Régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : les bénéfices imposables de la SCI à l’IS sont taxés à 15% jusqu’à 38 000€ et 28% au-delà.

La plus-value de la vente d’un bien sous une SCI est donc soumis à l’IS suivant le résultat comptable de l’entreprise (car la multiplication des opérations est une activité commerciale).

La plus-value immobilière en SCI est exonérée d’impôt suivant plusieurs conditions :
– lorsque le logement est occupé par un associé à titre de résidence principale
– lorsqu’un associé n’a pas été propriétaire de sa résidence principale sur les quatre dernières années et qu’il vend un bien immobilier pour la 1ère fois, afin d’utiliser la somme dégagée (la somme totale de la vente) pour l’achat de sa résidence principale sur les 24 prochains mois
– lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000€
– lorsque le bien est vendu pour réaliser des logement sociaux

A partir de la sixième année, à noter que l’abattement augmente suivant la durée de détention du bien.

SCI à l’IS

Elle se différencie sur ces points :
– On ne compte pas la durée de détention d’un bien pour ce format juridique
– Les bénéfices de la Société Civile Immobilière sont taxés à hauteur de 15 % pour un résultat net inférieur à 38 120 €, 33,3 % pour la part du résultat supérieure
– L’associé qui perçoit des dividendes pour donner suite à la cession d’un bien immobilier par la SCI augmente l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu

Les avantages de la SCI sont donc multiples : fiscalité avantageuse, protection du patrimoine des associés, souplesse de fonctionnement, association des moyens et des coûts, gestion simplifiée.

La création d’une société par opération immobilière est, a contrario, chronophage.

Marchand de bien

L’activité de marchand peut être florissante.

Ni diplôme, ni carte professionnelle et très peu de réglementation concernent cette activité (si création de société).

Il vous faudra néanmoins porter un intérêt tout particulier à la fiscalité appliquée sur vos plus-values qui peut être lourde de conséquence.

En utilisant le statut d’auto-entrepreneur, sachez que vos biens personnels ne seront pas protégés. L’achat de bien immobilier impliquant de grosse somme, en cas d’impayé, vos créanciers peuvent venir saisir ces biens. Mais ce statut implique de ne pas dépasser la limite de 170 000€. Ce seuil dépassé, vous ne pouvez pas bénéficier du statut de micro-entreprise. Ce statut étant limité, c’est donc contre-productif.

La création d’une SCI pour un marchand de bien n’est pas non plus la meilleure méthode dans la mesure ou cela implique de créer une SCI pour chaque opération. Suivant vos objectifs, la répétition de cette étape vous fera perdre un temps considérable. Du temps perdu est irrattrapable.

La création d’une société commerciale, après élimination de l’auto-entreprise et des SCI, permet de protéger votre patrimoine personnel. Cela, car vous créez une entité distincte.
La SAS et la SARL est le choix le plus souvent choisit, car le plus souple et donc le plus adapté (pas de capital minimum, pas de nombres d’associés minimum et une responsabilité limitée au montant des apports).
Si vous êtes seul à investir, vous aurez à choisir entre EURL et SASU.

Concernant les frais de notaire, un particulier paye entre 7 à 8% de frais de notaire, contre 2 à 4% pour un marchand de bien. Avantageux n’est-ce pas ? 😉

Et concernant la TVA, alors ?

Pour la TVA, le taux applicable s’élève à 20% sur la marge vous avez réalisée, également si vous faite du neuf.
Exemple : un appartement acheté 180 000€ et revendu 230 000€. 20% de TVA sur 50 000de plus-value = 10 000€ de TVA.

Vous n’êtes pourtant pas assujettit à la TVA si vous revendez votre bien au bout de 5 ans. La TVA sur les travaux n’est cependant pas récupérable. Hormis si vous choisissez d’optez pour l’option de la TVA sur marge, c’est-à-dire que, s’il y a rénovation légère, de récupérer la TVA des factures de travaux réalisés.
La TVA s’applique également sur des sociétés, si vous pratiquez de l’achat revente en nom propre, cela ne vous concernera donc pas.
L’immeuble ayant subit des rénovations lourdes sera soumit, lors de la vente, à la TVA sur le prix total de l’immeuble (obligatoirement).

Il vous faudra jauger le juste milieu en termes de rénovation.

Si les opérations de marchands de bien vous intéresse, la création d’une société permet de protéger vos biens personnels en créant une entité à part entière.

Le choix de votre fiscalité immobilière est donc à prendre très au sérieux dans la mesure où elle peu impacter, non seulement vos finances, mais également vos biens personnels.

Regarder également comment défiscaliser sans travaux en cliquant ici.

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