La division de compteur
Dans cet article nous allons voir un exemple de division de compteur d’eau et de compteur électrique, avec un exemple de l’un de mes chantiers en cours.
Division compteur d’eau
Quand on veut diviser un appartement, une maison ou autre pour un investissement immobilier, il faut penser à la division du compteur d’eau. Il existe 2 solutions :
- 1 – Diviser avec un compteur du fournisseur d’eau
- 2 – Diviser avec un compteur d’eau secondaire
1- Diviser un compteur d’eau en faisant un nouveau branchement
Le premier cas demande beaucoup de travaux car il faut faire un nouveau branchement sur la canalisation principale dans la rue. Il faut donc faire une tranchée dans la rue, respecter les normes et réglementation, reboucher le trou etc … Seul certaines entreprises sont autorisées à faire ces travaux. Les prix sont donc assez élevés.
Pour donner une fourchette je dirais entre 3000 € et 10 000€ selon la complexité du projet de branchement. Certaines fois dans des rues de centre-ville, la mairie refuse même ces travaux car ils abîment la chaussée. Si vous êtes dans une rue qui a été refaite récemment, ou dans un centre historique, il faut compter en général 5 ans avant de pouvoir faire des travaux sur la voirie. Le délai et les règles dépendent de la politique de chaque ville. Il faudra vous renseigner auprès du service de l’urbanisme de votre ville.
2- Diviser un compteur d’eau en faisant un branchement secondaire
Il est donc plus souvent facile de faire un branchement de compteur d’eau secondaire, au vu de toutes les contraintes précédentes. Il suffit juste de venir installer un compteur d’eau divisionnaire, comme celui-ci ,pour moins de 30 euros.
Cela nécessite l’intervention seul d’un plombier, donc forcément si l’on parle de l’installation seul d’un de ces compteurs cela peut coûter entre 100 et 300 € suivant le taux horaire du plombier et de la complexité du branchement.
Il faudra alors faire un relevé de compteur pour le mettre dans les charges du locataire tout simplement. Aujourd’hui au moins un immeuble sur 2 fonctionne comme cela. De mon côté 80% de mes immeubles fonctionnent comme ça et je n’ai jamais eu de soucis. Cela n’impacte en rien la revente d’un bien du moment que c’est stipulé dans la vente.
Division compteur d’électricité
La division d’un compteur électrique n’est pas totalement différente que les compteurs d’eau le principe reste le même avec 2 choix :
- 1 – La division de compteur électrique indépendant
- 2 – La division de compteur électrique avec compteurs divisionnaires
1 – La division de compteur électrique indépendant
C’est le moyen “classique de division”, il suffit d’appeler Enedis au téléphone et de demander la création de compteur électrique. Ils viendront vous faire un devis au cas par cas.
L’avantage de cette solution c’est qu’il n’y a aucune contraintes pour le futur. C’est a dire que vous pourrez revendre votre bien normalement, le louer avec tous les types de location : location nue, location meublé colocation etc … Cette solution est aussi la plus chère et peux selon les devis atteindre jusqu’à 5 000 euros dans les cas les plus complexe. Pour les cas les plus simple cela commence dans les 1 000 euros.
2 – La division de compteur électrique avec compteurs divisionnaires
Peu connu, cette méthode permet de faire la même chose pour beaucoup moins chère, mais implique quelques règles à suivre.
Pour faire une division dite division officieuse ou division non-officielle, il faut obligatoirement louer son appartement en location meublé. En effet quand on utilise ce mode de division, il est interdit de faire de la location nue, car il est interdit de revendre de l’électricité de manière direct en France. En location meublé, cela est autorisé. Vous pouvez, dans les charges si cela est bien stipulé dans le bail de location de l’appartement, mettre le coût de l’électricité.
Pour ce faire technique on utilise des compteurs électriques divisionnaires, souvent appeler également compteur d’énergie électrique. Il s’installe donc après le compteur Enedis et compte tout simplement l’énergie électrique consommée par tous les appartements. Voici un exemple de compteur électrique que j’ai déjà installer dans mes immeubles de rapports.
A partir seulement une 20 aine d’euros et installé par n’importe électricien diplômé pour quelques centaines d’euros tout au plus, les économies sont là aussi au rendez-vous pour exactement le même résultat qu’un compteur Enedis : de l’électricité dans un appartement.
L’inconvénient de ce type de compteur et qu’il faudra faire une vraie division en cas de revente à la découpe de l’appartement le jour ou cela sera le cas. Car si vous garder un immeuble pendant 10 ans vous pourrez le faire à ce moment-la dans 10 ans.
Pour conclure sur la division de compteur pour un investissement locatif
Il existe plusieurs solutions, la division avec des compteurs indépendants mais qui peut vite coûter chère et planter la rentabilité d’un projet si l’on ne la pas budgétisé.
La division avec des compteurs divisionnaires ou secondaires, plus facile et moins chère à mettre en place mais qui pour le cas des compteurs électriques apportent certaines contraintes comme le fait de devoir louer le logement en meublé et de mettre l’électricité dans les charges. Mais également le fait de ne pas pouvoir revendre en l’état à la découpe.
En temps qu’investisseur en meublé qui veut garder ses logements dans le temps ou ne pas revendre à la découpe mais en lot, c’est du 100% gagnant. 100 fois moins chère pour le même résultat ça se réfléchi …
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