Banque ou courtier : comment être sûr de faire le bon choix ?

 

Faut-il passer par une banque ou un courtier pour investir en immobilier ?
Quel est le rôle d’un banquier et celui d’un courtier ?
Je vais vous expliquer les subtilités.
Dans certains cas, il est plus intéressant de passer par une banque et parfois un courtier.

 

Je vous donnerai bien sûr mon propre retour d’expérience puisque, en effet, pour tous mes achats je suis parfois passé par des courtiers et d’autre fois par des banquiers.

Qu’est-ce qu’un courtier ?

Vous constituez votre dossier avec tous les documents nécessaires et au lieu d’aller voir votre banquier c’est le courtier qui va se charger de faire des demandes auprès de plusieurs banques. Il va faire jouer son réseau pour faire passer votre dossier au meilleur taux possible. C’est souvent là que c’est intéressant car grâce à son réseau et son volume de dossiers qu’il apporte aux banques, en général, il a donc de meilleurs taux.
Par contre le courtier il va falloir le payer.

Tandis que lorsque vous passez par la banque directement vous payez juste les frais bancaires.
Par un courtier, vous payez d’une part, les frais de courtier, et en plus plus les frais bancaires.

Les avantages de passer par un courtier :

• Il vous fait gagner du temps, si vous avez des rendez-vous dans 10 banques à faire vous-même cela va vous prendre énormément de temps. Si vous avez moins de temps vous allez voir une fois le courtier et c’est lui qui va se charger de faire les 10 rendez-vous à votre place.
• Si votre dossier est compliqué ou qui sort du cadre normal.
  Un exemple : Vous avez un projet de 10 appartements. Si vous allez voir votre banquier ça va être plus dur. Il ne va pas forcément comprendre car vous allez sortir du cadre. Alors que le courtier saura, pour ce type de projet, quel banquier allez voir. Il saura présenter au mieux  votre dossier en mettant en avant les chiffres qu’il faut et les points positifs sur lesquels il peut s’appuyer pour que ça passe plus facilement.
  Le courtier va vous simplifier la démarche.
• L’intérêt d’un courtier c’est justement si vous avez un dossier plus compliqué que la normale vous aurez plus de chance d’obtenir un financement.

Quand passer par une banque ?

En revanche, si vous avez un très bon dossier, vous avez un CDI et c’est votre premier investissement, clairement il y a beaucoup moins d’avantage à passer par un courtier. Car si vous passez par un courtier il va vous prendre ses frais de courtage et vous ne gagnerez peut-être que 0.5 % – 0. 1% et encore. Alors que si vous passez directement par la banque lorsque vous avez un bon dossier « classique » vous allez avoir tout de suite un bon taux d’intérêt. Même si vous allez voir 2 ou 3 banques.

Mes expériences avec une banque et un courtier :

Voici quelques exemples concrets par rapport à mes expériences :

Pour mes 3 premiers immeubles :

je suis passé de manière classique par un banquier tout simplement parce que je ne connaissais pas de courtier. Et un peu comme tout le monde je pensais que le courtier coûtait cher.
Du coup j’ai comparé plusieurs banques (15 à 20 banques). J’ai donc perdu un peu de temps.
C’était mes premiers investissements, j’avais le temps, ça m’a donné de l’expérience en la matière. Je ne regrette pas du tout.
Avec le recul, j’aurais peut-être fait le 1^er avec la banque et le deuxième, troisième investissements, le tester avec un courtier.

Pour des dossiers plus compliqués :

Ensuite, je suis donc arrivé avec des dossiers plus compliqués. Je suis indépendant. Lorsque l’on va voir une banque classique c’est beaucoup plus dur pour obtenir un crédit. J’ai décidé de faire appel à des courtiers. Je suis allé voir 3 courtiers différents sur deux projets différents.

Je leur ai présenté mon dossier. Ce sont eux qui sont allés défendre mon dossier auprès des banques.

Mon premier courtier :

• Sur les 2 premiers courtiers honnêtement, sans vouloir critiquer la profession, ils ont fait « un peu de la merde ». C’est-à-dire qu’ils sont allés voir 5-10 banques et ils m’ont tous dit qu’ils n’avaient pas réussi à faire financer mon projet. Votre projet « sort des cases ! » Ils m’ont fait perdre entre 2 et 3 mois de dossier et en plus sans avoir le prêt au final. Un exemple, pour un projet dont je n’avais vraiment pas le temps de m’en occuper j’ai tout mis dans les mains du courtier en lui disant qu’il avait 2 mois pour me trouver un prêt. J’avais besoin de 60 000€, et parce qu’il n’a pas réussi à me trouver un prêt j’ai perdu ce bien là.

Mon deuxième courtier :

• J’ai ensuite fait appel à un deuxième courtier, pour cette fois, me faire financer un autre projet à peine un peu plus cher. Exactement la même chose que précédemment, j’étais indépendant et je sortais un peu des cases. Là aussi au bout de 2 mois le courtier est revenu vers moi en me disant qu’il n’avait pas réussi à trouver de financement. J’étais un peu démoralisé par rapport au courtier. Au final si j’ai un CDI ça sert à quoi que je passe par un courtier tandis qu’ils vous disent qu’ils ont de meilleurs taux.

Mon troisième courtier :

• J’avais ensuite un dossier encore bien plus compliqué où je suis allé voir moi-même dix banques et où j’ai eu 10 refus. J’avais réussi à faire  tarder pour que la vente dure plus longtemps. Au bout de 6 mois je n’avais plus rien à perdre. Je suis retourné voir un 3^ième courtier pour me faire financer environ 300 000€,  en étant indépendant et avec un seul bilan à présenter. Le dossier n’était donc vraiment pas évident à faire financer. Ce courtier m’a indiqué comment il allait présenter mon dossier en mettant tel ou tel point en avant. Ce dernier, grâce à son réseau, il est allé voir 3 banques et il y a eu une banque qui a dit oui au projet. Aujourd’hui ce projet est financé et est en cours de travaux. Là je pense avoir enfin trouver un bon courtier.
  La preuve en est qu’il n’y a pas que de mauvais courtiers ! J’ai réussi à trouver un bon courtier qui est capable aujourd’hui de continuer à m’aider à financer des biens grâce à son réseau et à sa manière de présenter les dossiers.C’est pour ça qu’aujourd’hui je reste assez partagé sur les courtiers.

Conclusion :

Il faut juste trouver le bon courtier qui apporte vraiment une plus-value.
Je l’ai payé à l’époque plus de 5 000€ sur un dossier à 300 000€. Oui c’était un peu cher, mais sans lui je n’aurai pas pu financer ce projet.
Ce projet me rapporte près de 10 000€/mois de cash-flow mensuel.
Donc au final, c’est comme si j’avais réglé ses honoraires en deux semaines. J’ai donc payé « avec plaisir » car sans lui je n’aurai pas eu ce bien.

• Quand vous commencez à investir je vous conseille malgré tout d’aller voir vous-mêmes les banques. Si vous n’avez pas le temps ou un dossier un peu bancal vous pouvez éventuellement voir un courtier. Vous allez voir qu’il y a des bons courtiers et d’autres un peu moins bons. C’est à vous de vous constituer votre réseau. Allez sur les groupes Facebook, cherchez un peu sur Internet, demandez qui a un bon courtier et en général ce sont toujours les mêmes noms qui remontent. Et là vous aurez un bon courtier.
• Vous le payez un peu, vous avez, en général, de, meilleurs taux qu’avec les banques. Mais si vous avez un bon dossier. Ne vous embêtez pas, passer directement avec la banque.
• Voilà tout mon vécu et expériences que j’ai eu avec les banques  et les courtiers.
• Les banques c’est bien lorsque vous êtes dans un circuit traditionnel.
• Dès que vous sortez du cadre traditionnel, passez par un courtier.

Pour vous expliquer comment faire votre choix : cliquer ici pour voir la vidéo !

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