Droit de préemption : la mairie me “vole” un bien immobilier

Le droit de préemption, qu’est-ce que c’est ?
C’est rare mais ça peut vous arriver.
Je l’ai vécu !

 

Dans cet article je vais vous faire part d’une mésaventure qui m’est arrivée lors de l’achat d’un bien immobilier.
Où lorsque la mairie fait valoir son droit de préemption et annule mon achat le jour où je devais signer chez le notaire. Incroyable mais vrai !

Avant de rentrer dans le vif du sujet, une petite explication de texte est nécessaire : qu’est ce que le droit de préemption ?

“Le droit de préemption est un droit qui permet à une personne (physique ou moral) de se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur dans le cadre d’une vente immobilière.
Le vendeur est donc obligé de lui vendre son bien immobilier.
Il s’agit d’une entrave à la liberté contractuelle justifiée soit par le principe de l’intérêt public soit pour la protection du locataire.
On retrouve les droits de préemption des collectivités publiques – communes (mairies) – établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) – etc., à titre principal, au sein du Code de l’Urbanisme.”

Et pourtant mon histoire, elle commençait pourtant bien. Trop belle pour être vraie ! Maudit droit de préemption…

J’avais donc trouvé un local commercial de 17m², idéalement situé en plein centre ville, dans une rue semi-piétonne.
J’avais réussi à négocier à 17 500€. La rentabilité était au minimum de 18 % sur la base d’un loyer mensuel de 300€.
Mais vu la demande, il était possible d’envisager une rentabilité de 20-22 %.
Sans publicité, j’avais déjà 5 locataires potentiels.
Et petit bonus personnel, ce bien était situé à 50 m de mon domicile !

Les choses étaient pourtant déjà bien engagées puisque le compromis de vente était déjà établi chez le notaire.
Pour gagner du temps, pour une mise en location pour la saison estivale, je décide de payer au comptant via une SCI déjà existante.
Mais c’était sans compter sur le délai et le droit de préemption de la Mairie !!!!!

Comme expliqué précédemment, une commune (la mairie) peut donc décider de faire valoir son droit de préemption pour acheter un bien immobilier.

Concrètement ça marche comment ?

Lors de tout achat d’un bien immobilier en France, la mairie de la commune se donne, en général, un délai de 2 mois. Au cours de ce délai, elle peut ou non acheté ce bien. Peu importe le prix auquel vous souhaitiez l’acheter.
Elle est prioritaire du fait de son droit de préemption.

Dans ce délai, j’en étais arrivé à 1 mois et 29 jours !

Au bout de 1 mois et 30 jours, la mairie décide de visiter le bien immobilier pour savoir si elle devait ou non faire valoir son droit de préemption.
Cette visite a eu lieu un vendredi. On peut dire qu’elle abuse de la situation.

Le lundi suivant, j’avais rendez-vous chez le notaire qui disposait déjà des fonds. Le montant total de la transaction s’élevait à
20 800€ (frais de notaire inclus).
La signature devait avoir lieu à 15h30 et en plus j’avais un locataire prêt à rentrer dans le local le jour même.

La visite du vendredi de la mairie a déclenché un nouveau délai d’un mois supplémentaire dans son droit de préemption.
Lui laissant ainsi le temps de prendre la décision. La mairie va attendre le dernier moment, dans ce délai, pour envoyer un courrier recommandé avec AR notifiant au notaire son droit de préemption sur le bien immobilier que je souhaitais acheter.

Je vous avoue que c’est la première fois que j’ai eu à faire face à cette situation.
C’est vraiment très rare qu’un bien face l’objet d’un doit de préemption d’une mairie.
En effet, les mairies n’ont pas forcément les moyens financiers pour ce type d’opération immobilière.
C’est plutôt le contraire, elles ont tendance à vendre leur patrimoine.

La fin d’une belle histoire !

Le notaire a été dans l’obligation de me renvoyer les fonds cassant ainsi la vente qui va continuer avec la mairie.

Je tenais à vous faire partager cette mauvaise expérience.

Même s’il n’y a malheureusement pas de technique pour éviter ce droit de préemption de la mairie, je peux néanmoins vous donner
quelques conseils :

• Vous pouvez tenter de vous expliquer avec les élus de la mairie pour leur prouver que votre projet est très valable autant que le leur.
  Mais ne soyez pas trop optimiste quand même.
• Votre projet a plus de risque de faire l’objet d’un droit de préemption s’il remplit certains critères, tel que le mien. A savoir :
  • si vous achetez un bien immobilier entre 0 et 70 000€, donc peu élevé et avec une forte rentabilité (plus de 20 %)
  • si le bien immobilier est bien situé dans la commune

Pour retrouver tous les détails de ma mésaventure, cliquez ici pour voir la vidéo !

 

Retrouvez une autre de mes mésaventures :

J’ai loupé un appartement à 8 500€

Dans la série des mésaventures, la suite :

Le pire agent immobilier que j’ai rencontré !