Comment défiscaliser lorsque vous n’avez pas de travaux ?

Comment défiscaliser lorsque vous n’avez pas de travaux ?

Comment défiscaliser lorsque vous n’avez pas de travaux ?

 

Comment défiscaliser lorsque vous n'avez pas de travaux ?

 

Je reçois très souvent par mail ou en commentaire YouTube cette question : comment défiscaliser lorsque je n’ai pas de travaux à effectuer ?

 

J’ai quelques astuces pour défiscaliser dans ces cas-là, j’ai donc décidé de vous en faire une vidéo.

 

Je vais donc vous présenter 4 points qui vont vous permettre de défiscaliser. Vous verrez que vous pourrez défiscaliser pendant 10-15 ans et même augmenter la rentabilité dans certains cas !

Astuce n°1 : Acheter un bien plus rentable que la moyenne

Cette astuce n’est pas vraiment une astuce mais plutôt une façon de voir. Prenons un exemple. Si vous achetez un bien à 15% de rentabilité brute, cela équivaut à environ 8-10 % de rentabilité nette après imposition.

Alors ok vous paierais des impôts mais vous aurez quand même une rentabilité équivalente à ce qui est obtenu par les autres avant imposition. Si la rentabilité est haute votre impôt sera absorbé.

Vous pouvez augmenter la rentabilité en faisant des offres agressives par exemple.
Donc si vous ne voulez pas vous embêter à faire des travaux, concentrez vous sur la chasse, devenez un expert en chasse dans votre secteur.

Astuce n°2 : Faire des travaux d’amélioration

Prenons l’exemple d’un T3 en bon état dans lequel il n’y a pas de travaux à faire. Dans ce cas là on peut faire des travaux d’amélioration.

Voici les travaux d’amélioration les plus rentables :

  • Salle de bain : démolition de l’existant et installation d’une douche à l’italienne ou d’une baignoire balnéo
  • Cuisine : + 3000€ pour l’améliorer
  • Chambre : + 3000€ pour une suite parentale, un dressing

Vous allez me dire que l’on créer des travaux et que ça fait baisser la rentabilité. Alors oui on créer des travaux mais ça fait de la défiscalisions et non ça ne fera pas baisser votre rentabilité car avec des salles de bain, des chambres et cuisines super bien refaites vous allez écraser la concurrence tout en louant bien plus cher que la moyenne.

Si le T3 était loué à la base 500€, avec ces améliorations vous pourriez le louer 590€ tout en louant aussi facilement. J’ai déjà fait le test et à chaque fois j’ai réussi à le louer bien au-dessus du marché.

Dans cet exemple, on dépense 9000€ de travaux d’amélioration mais tout en louant 90€ plus cher, nous n’avons donc pas touché à notre rentabilité. Et ces 9000€ permettent de défiscaliser.

 

Astuce n°3 : Investir dans de la déco haut de gamme et dans de l’électroménager

Cette astuce est ma préférée. L’idée ici est d’investir dans des meubles et de l’électroménager vraiment haut de gamme. Par exemple une machine a laver dernier cri, une télé de 200cm de large, un magnifique canapé d’angle. Il faut que ça soit des beaux meubles, idéalement même des pièces de designer.

En investissant par exemple 10 000€ vous êtes tranquille sur 5 ans en amortissant 2000€ par an.

Au bout de ces 5 ans vous revendez tous ces meubles vous-même sur Leboncoin par exemple. Comme ce sont des meubles de qualité vous les revendrez facilement et ils auront perdu à peine 50% de leur valeur au bout de 5 ans. (Je dis à peine » car des meubles ou de l’électroménager perd bien plus de valeur en 5 ans) Vous pouvez même vous les racheter à vous-même.

Si vous les vendez, vous récupérez donc 5000€ de cette revente et vous recommencez. Vous investissez 10 000€ pour acheter de nouveaux meubles et électroménager plus récents.

Et pour la rentabilité c’est pareil que l’astuce précédente, votre T3 classique loué 500€ peut facilement se louer 620€ et donc votre rentabilité n’est pas diminuée voire augmentée. Il y a un marché du haut de gamme à prendre avec très peu de concurrence encore.

 

Astuce n°4 : Faire un 2ème achat sur le même régime fiscal

Si par exemple votre T3 vous l’avez acheté en LMNP classique, il faut acheter un deuxième bien qui lui nécessite des travaux sur le même régime. Grâce à ça les travaux vont s’amortir sur les deux biens.

 

 

Avec ces quatre astuces vous avez de quoi amortir vos impôts sur au moins 10-15 ans si vous enchainez bien, en plus d’avoir le meilleur bien sur le marché.

 

Si vous voulez en savoir plus, voici la vidéo où je vous explique comment défiscaliser lorsque vous n’avez pas de travaux ?

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