Comment transformer un garage en habitation ?
Je vais vous parler aujourd’hui d’un des garages que j’ai transformé en habitation. Vous allez voir que ce type d’investissement peut être très rentable.
A quel prix ?
Le garage était en vente à 18 000€. C’est plutôt cher pour un garage mais c’est une superbe offre pour un appartement.
Nous avons réalisé 10 000€ de travaux.
Si on compte l’achat, les travaux, les frais et l’ameublement, ce bien nous est revenu à 31 000€.
Cet appartement est exploité en location saisonnière et rapporte entre 1400€ et 1600€ par mois. Il est aujourd’hui mon bien le plus rentable.
Quelles sont les démarches ?
Lorsque l’on veut transformer un garage en habitation, le premier point à vérifier est le plus important. C’est le changement de destination. Avant même d’acheter le bien, vous devez vous rendre à la mairie, au service d’urbanisme. Là bas, vous pour demander si à cette adresse précise il est possible de transformer le garage en habitation.
Le changement de destination c’est simplement un dossier à remplir avec nom, prénom, adresses, des plans cadastraux etc.
Il faut le faire en quatre exemplaires. C’est une tache assez fastidieuse mais au final ça ne reste d’un dossier à remplir.
Une fois que la mairie vous a dit oui et qu’il n’y a pas de problème, il faut penser à le mettre en condition suspensive dans le compromis.
Que faut-il vérifier lors de la visite ?
La deuxième chose à voir est l’électricité. Le garage a-t-il l’électricité ? Si oui, c’est un compteur indépendant ou il est raccordé à celui de la maison ?
S’il est branché à la maison il va falloir créer un nouveau compteur. En général ça coûte entre 1000 et 3000€ suivant le travail à faire, s’il faut tirer des nouveaux câbles etc.
Ensuite, il faut vérifier les compteurs d’eau. Pour les compteurs d’eau c’est exactement pareil, vous avez juste à appeler le service des eaux de votre commune et ils vous diront combien ça va vous couter. Ici c’est entre 500 et 2000€ selon le travail à faire aussi.
Pour ma part, je prends un garage que s’il a déjà au moins un compteur électrique. Un compteur d’eau c’est encore mieux mais ce n’est pas rédhibitoire pour mon achat. Si le compteur est déjà ça, ça évite des démarches et donc ça réduit le délai d’environ 1 à 2 mois et ça fait surtout économiser pas mal d’argent.
Enfin, le dernier point à vérifier ce sont les évacuations. Certains garages ont au moins un lavabo. A partir d’une évacuation en diamètre 40 on peut déjà mettre tout un appartement dessus. Et même si vous n’avez pas d’évacuation il est possible de créer une cuisine ou une salle de bain.
Je vous ai fais une vidéo sur “comment créer une cuisine ou une salle de bain quand on n’a pas d’évacuation” avec un SaniPack.
Idéalement il faudrait une évacuation en diamètre 100 donc voyez si vous ne pouvez pas agrandir les évacuations.
Mon expérience
Une fois que vous avez pris en compte ces quatre points le reste c’est que des travaux. Pensez à vérifier aussi s’il faut changer la porte du garage. Des accords de la mairie sont parfois nécessaire pour modifier des portes.
Concernant les fenêtres, lorsque j’achète un garage, je fais toujours en sorte qu’il y ai des fenêtres au fond, ou une cour ou une possibilité de créer des ouvertures. Un garage n’a pas été pensé en habitation à la base et ils manquent souvent de luminosité. Il faut donc pallier à ce problème.
Dans la vidéo je vous fais visiter le garage en question une fois rénové. La maison qui va avec en temps normal est toujours à vendre mais j’ai pris que le garage car j’étais moins rentable sur la maison.
Dans ce cas là le compteur électrique était déjà présent. Nous avons juste faire vérifier le tableau par un électricien qui à ensuite fait quelques modifications.
Si vous le pouvez, garder un sas d’entrée. Cela coupera le bruit et isolera mieux l’habitation.
Il n’y avait pas énormément de travaux à faire, nous avons juste mis un parquet, créer quelques cloisons, redoublé les murs. Le reste c’est de l’installation de douche ou cuisines par exemple.
Dans ce garage, nous avons eu la chance qu’il y eût déjà un WC. Nous l’avons refait à neuf mais du coup nous avions une évacuation en diamètre 100 alors même pour la douche il nous a suffit de nous raccorder à cette évacuation.
Pour ce qui est des compteurs d’eau, nous avions un petit compteur pour le garage dans les communs.
Un compteur électrique, un compteur d’eau, un WC donc une évacuation en 100, nous avons vu le potentiel de ce garage en fois transformé en habitation dès que nous l’avons visité.
Si vous avez la possibilité de créer une chambre, n’hésitez pas, il faut bien un T2 qu’un studio.
Dernier conseil, lorsque vous acheter un garage, il est préférable de jouer sur le coup de cœur. Par exemple, pour le garage montré en vidéo, nous avons décider de faire une décoration « loft-atelier ». Une décoration atypique déclenche souvent le coup de cœur. Lorsque les locataire voient la grande porte de garage ils ne s’attendent pas à trouver un appartement moderne derrière et ce décalage est bénéfique.
En conclusion, lorsque vous visiter un garage, vérifiez que les conditions expliquées précédemment soient respectées. Si c’est le cas, vous savez que acheter un garage pour le transformer en habitation est un investissement ultra rentable.
Cet article complète un autre article dans lequel je vous expliquais toute les démarches pour transformer un garage en appartement.
> Les démarches pour transformer un garage en habitation <<
La vidéo récapitulative
