Comment transformer un local commercial en habitation ?

On se retrouve aujourd’hui dans un local commercial que j’ai transformé en machine à cash !

Quel est ce bien ?

Ce bien, à la base personne ne le voulait. C’est un local commercial de 70m² dans une rue qui n’est plus aussi passante qu’avant. Il était donc un peu laissé à l’abandon.

Pour ma part, c’est exactement le genre de bien qui me plait. Lorsqu’on transforme un local commercial en habitation et qu’on le loue en location courte durée on peut clairement gagner beaucoup d’argent avec.

Combien ça coûte ?

La première chose qui fait augmenter le cash-flow de ce type de bien c’est que les propriétaires ont beaucoup de mal à les vendre, on peut donc gagner beaucoup avec la négociation.

En moyenne, un local commercial comme celui-ci coûte dans les 20 000€. J’ai acheté mon premier 18 550€, le deuxième 17 500€ et celui-là 22 500€.

Pour ce local, le projet monte à environ 45 000€ en comptant l’achat et les travaux.

Astuces

Souvent, dans les locaux commerciaux vous avez une grande baie vitrée à l’entrée. Celle-ci servait de vitrine. Au lieu de tout changer pour mettre une porte opaque, il suffit d’installer un film sur les vitres qui brouilleras la visibilité. On rajoute par-dessus des rideaux et le résultat est parfait, la journée l’appartement est lumineux et la soir vous fermez les rideaux et vous oublierais que vous êtes dans une rue commerçante.

Dans la plupart des cas, les locaux commerciaux sont tous en longueur. Il ne faut donc jamais mettre la chambre côté rue. Le salon se met côté rue et la chambre côté calme.

Comme c’est en longueur et exploité en saisonnier, il est parfois judicieux de mettre une porte coulissante entre la pièce à vivre et la chambre, pour se sentir moins enfermé.

Le fond des locaux commerciaux est utilisé comme réserve, il est donc plus sombre que les autres pièces. Qui dit manque de luminosité dit qu’il faut que la chambre soit un coup de cœur pour oublier ce défaut. Pour cela il faut jouer sur les couleurs et les matériaux.

Si vous n’avez pas trop le choix de l’emplacement de la douche, essayer de la mettre dans la chambre pour en faire une suite parentale, ça accentuera davantage de coup de cœur.

Si par exemple cette chambre donne sur une cour, pensez à mettre une porte vitrée pour justement pallier à ce problème de luminosité.

L’élément indispensable d’après moi lorsque l’on achète un bien commercial c’est qu’il y ai un extérieur, même petit. Quand une personne achète une nuit sur Airbnb, elle ne voit pas directement que c’est un ancien local commercial transformé en habitation. Elle risque donc d’être déçu en arrivant et se sentir un peu enfermé. Si vous avez une cour le problème est résolu, ils n’y penseront même pas. Si la cour est aménagée d’une table et de fauteuil c’est encore mieux évidemment.

Quels sont les démarches à faire ?

En ce qui concerne les autorisations il n’y a vraiment pas grand-chose à faire. Il suffit de faire une demande de changement de destination auprès de la mairie. Pensez à le mettre en conditions suspensive dans le prêt et à sonder la mairie en amont pour éviter de perdre du temps.

Du moment que la mairie dit oui et que vous êtes au norme nouveaux évacuation vous êtes tranquille.

Donc au final il n’y a qu’un seul papier à remplir.

Récapitulatif

Cet appartement était à la base un local commercial, acheté 22 500€. Après 20 000€ environ de travaux, frais bancaires etc. nous l’avons transformé en logement. Ce logement est exploité en location saisonnière et rapporte entre 1 200€ et 1 600€ par mois !

Je réinvestis tout ce que je gagne. Ce type de bien je les achète donc comptant. C’est donc ultra rentable, ça me fait un salaire par mois pour chaque local commercial que je transforme.

En conclusion, avec ce type de bien il faut jouer beaucoup sur le coup de cœur. Quand la personne arrive dans le logement il faut qu’elle se dise « Wahou » et ne voit pas les défauts potentiels comme le manque de luminosité au fond et la forme qui est tout en longueur.

Si investir dans des locaux commerciaux vous intéresser, je vous ai fais deux articles à ce sujet :