34 000€ de gagné grâce à ces 9 astuces de négociation !

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34 000€ de gagné grâce à ces 9 astuces de négociation !

34 000€ de gagné grâce à ces 9 astuces de négociation !

 

Comment je négocie ?

On me pose souvent cette question.

Je vous explique comment un mail peut engendrer 34 000€ de gagné grâce à ces 9 astuces de négociation !

C’est un bien qui, au départ était affiché le 220 000€. Le propriétaire a eu du mal à le vendre, il a donc décidé de descendre le prix à 170 000€ pour le vendre plus rapidement. Après négociation j’ai réussi à l’obtenir à 136 000€.

Avec ce genre de négociation, la rentabilité explose à plus de 20-30%

Le bien est situé en plein centre-ville avec une surface au sol de 600m² sur 3 niveaux donc plus de 1800m². Il y a en plus un petit garage à côté.

L’avantage avec ce genre de bien c’est que plus il y a de surface plus il y a de points de négociation.

Voici mon argumentaire avec ces 9 points de négociation :

 

Premier point    

La toiture du garage fuit abondamment et les velux sont à changés (estimation 12 000€).

En réalité ça fuit sur du béton, ça ne craint rien et le garage n’est même pas compté dans ma rentabilité mais c’est un point de négociation donc il faut s’en servir.

Deuxième point

Il faut prévoir un gros remaniement pour la toiture du bâtiment principal (estimation 8000€)

Je sais que c’est quelques tuiles à changer et que pour 2000€ le travail est fait. Ici je joue sur l’ignorance de l’acheteur.

Troisième point

Le bâtiment à 56 fenêtres ! C’est donc un axe simple de négociation. Je lui écris donc qu’outre les vitres brisées il faut prévoir de changer les fenêtres en faisant des demandes à la mairie et aux bâtiments de France. Demandes et travaux qui seront à ma charge (estimation entre 40 000 et 60 000€).

Ici j’utilise volontairement des termes comme bâtiment de France. Je joue encore sur l’ignorance du vendeur qui ne sait pas forcément combien coûte tout ça.

Il faut appuyer dessus même si vous n’avez pas prévu de changer les fenêtres dans l’immédiat.

Quatrième point

Le diagnostic indique qu’un seul des WC est aux normes ce qui rend la grosse moitié du bâtiment non utilisable à moins de refaire le système d’évacuation à ma charge (estimation 6000€ minimum).

Juste une évacuation de WC non trouvé peut donc se transformer en gros problème à 6000€ si on le tourne de la bonne manière.

Cinquième point

L’absence de système de chauffage dans le bâtiment est aussi un point à résoudre (estimation entre 15 000 et 25 000€).

Je dis que je vais refaire tout le système alors qu’au final il suffit de voir avec l’électricien de me mettre la puissance nécessaire dans chaque lot pour pouvoir y mettre des chauffages électriques. Ça me coûtera donc bien moins cher que mon estimation.

Sixième point

La mise aux normes de l’électricité est à revoir sur l’ensemble du bâtiment (estimation à valider avec mon électricien).

Dès que le diagnostiqueur à un doute sur une prise ou autre il écrit comme « pas aux normes », il faut donc jouer là-dessus.

Septième point

Il faut également prévoir de vider le garage entièrement de toutes les pièces automobiles (estimation entre 1000 et 2000€).

Il y a de quoi remplir 2 camions de pièces automobiles sales éparpillés dans le garage. Le propriétaire à clairement dit qu’il ne voulait pas le vider et qu’il le vendait donc dans l’état. Cela nous fait donc un nouvel axe de négociation

Huitième point

Le portail du garage est aussi à changer rapidement (estimation 5000€).

Le portail est assez ancien, c’est un cadenas qui le tient. Il suffirait de changer le système de verrou et le renforcer mais j’appuis sur le fait qu’il soit obsolète et surtout sur le mot rapidement.

 Neuvième point

Certains lots sont déjà loués mais le propriétaire ne nous à pas fournit les baux. Donc l’absence de baux rentre aussi dans la négociation.

Je conclue donc en disant que l’aménagement intérieur est à prendre en compte dans mon investissement donc en prenant en compte mes charges et les siennes qui se rajoutent au miennes alors je fais une offre à 136 000€ au lieu de 170 000€

Du coup 34 000€ de gagné grâce à ces 9 astuces de négociation ! Et avec juste un mail et de la réflexion.

Conclusion

Il est important de mettre des chiffres d’estimation de travaux pour que la personne « se rende compte » du prix que ça va vous coûter. Le but est d’arrivé à une grosse somme à la fin, le vendeur en voyant ça se dire qu’il faut qu’il baisse son prix.

Il ne faut pas inventer des problèmes au bâtiment mais accentuer voire exagérer les problèmes existants.

Pensez à joindre une offre écrite au mail.

Vous voyez donc l’importance des travaux. Si vous maîtrisez les travaux vous pouvez négocier sur tous ces points et vous faire économiser des milliers d’euros !

La formation Travaux Rentable vous permet justement de tout savoir sur les travaux, comment réduire les devis, des astuces pour payer moins cher et du coup pouvoir négocier un bien.

Je vous explique dans cet autre article comment diminuer votre taxe foncière et donc là aussi augmenter votre rentabilité.

 

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