Mon expérience avec les locaux commerciaux

Mon expérience avec les locaux commerciaux

Mon expérience avec les locaux commerciaux

 

Je vous donne les chiffres de mes locaux commerciaux

 

Mon expérience

Avec toutes ces expériences (voir l’article précédent sur les locaux commerciaux) j’ai décidé à mon tour de ne plus exclure les locaux commerciaux de mes recherches.

J’ai donc trouver un immeuble très bien placé avec un local commercial en plein centre-ville (voir article mon nouvel immeuble de 8 lots)

Sur les 8 lots 3 allaient devenir des locaux commerciaux, et donc avec mon expérience et mon analyse j’étais sur de mon coup.

J’ai donc pris en compte les loyers du local dans mon investissement, que j’ai quand même fait valider par quelques agents et quelques commerçants de la ville.

J’ai acheté cet Immeuble avec local commercial et j’ai mis une annonce pour 2 des 3 locaux car j’ai profité des troisièmes bureaux pour installer les bureaux de ma société et les louer à ma SCI pour 500 €.

Sur les 2 locaux Le premier fait 70 m² + 30 m² de réserve avec une grande vitrine de 8 mètres, bien placé dans l’hyper centre.

J’ai donc eu 2 appels par semaine pour ce local en centre-ville. Et au bout de 3 ou 4 semaines quand le locataire me plaisait je suis allé plus loin avec il a validé le fait qu’il prenait le local commercial.

C’est une société implanté dans la ville depuis plus de 22 ans qui a des contrats avec la mairie les écoles de la ville etc … Ils changent de locaux juste parce que leur propriétaire actuel veut récupérer les locaux pour mettre son activité à lui.

Bref je vais être tranquille pendant un moment, et c’est là l’avantage des locaux commerciaux les locataires restent en moyenne 2 fois plus longtemps que dans de l’habitation.

Le crédit pour mon immeuble de 8 lots et de 763 € et le seul loyer de ce local est de 790 € il me reste donc 7 lots pour mon cash-flow.

Astuces

Le deuxième local est plus petit et plus spécial et c’est vraiment grâce à mon expérience de recherche de bureau et à force de visiter des centaines d’immeubles avec local commercial et en posant des centaines de questions que j’ai compris qu’il y avait un marché pour des bureaux indépendant de moins de 30 m².

J’ai donc transformé cette pièce triangle de 17 m² en bureau (voir l’article Astuce 1).

Avant d’attaquer les travaux j’ai mis une annonce sur Leboncoin à 330 euros, j’ai eu seulement 2 appels en 2 semaines j’ai donc revu mon prix à 295 euros et là je suis passé à 3 appels par semaine pendant 1 mois.

J’ai donc analysé les demandes et j’ai décidé de faire les travaux pour répondre au mieux à la demande et remonter le loyer.

Pour les petits bureaux j’ai surtout remarqué que les gens sont assez pressés, donc le fait que j’annonce 1 mois de travaux les refroidissait.

Donc je me retrouve dans cet immeuble avec plus de 1600 euros de loyer grâce à seulement 3 lots commerciaux.

Nouvelle Stratégie

Je vous en parlerais peut-être dans une autre vidéo mais j’ai encore transformé un autre espace de ce même bâtiment en local commercial, mais là on est dans des stratégies assez avancées d’optimisation encore en phase de test, je vous en parlerais peut-être plus tard mais sur le papier on parle de plus de 120% de renta pour l’investissement à mettre.

Un nouveau local commercial

Du coup je m’intéresse maintenant aux locaux commerciaux et ce qui est bien c’est que très peu d’investisseurs s’y intéressent car ils ne connaissent pas le sujet et/ou ne maitrisent pas les quelques points à maitriser.

J’ai donc, en chassant les locaux commerciaux, en moins de 10 minutes trouvé un local commercial à vendre à 50 mètres de mes locaux actuel.

Afficher 22 000 euros un local de 17 m² dans une rue commerçante (plus de 30 commerces) classique, semi piétonne l’année et entièrement piétonne l’été.

Le propriétaire avait le magasin depuis 10 ans, et le louer sans interruption depuis 10 ans.

Il a eu un locataire pendant 2 ans, puis 1 pendant 3 ans et le dernier est là depuis 5 ans. Le local est loué entre 275 et 330 euros suivant les locataires.

Donc une moyenne de 300 euros soit 3600 euros par an, soit 36 000 euros sur 10 ans.

J’ai réussi à négocier ce local commercial a 17 500 euros. (Soit plus de 20% de négociation)

Il me revient donc à 20 000 euros avec les frais de notaire.

Soit une rentabilité brut de (300*12)/20 000 = 18% les charges étant très faibles.

J’ai étudié la rue et 2 locaux viennent de se louer ce mois-ci donc je me fais aucun souci.

Au fur et à mesure j’augmente donc mon expérience avec les locaux commerciaux.

Conclusion

Je pense donc que les locaux commerciaux sont un bon investissement à condition de connaitre son secteur et de connaitre le marché des commerce de la ville.

Si vous investissez dans un local commercial à 3 heures de chez vous dans une ville que vous ne connaissez pas … je vous le déconseille fortement car je connais des locaux commerciaux à louer qui n’ont pas trouvé de locataire en 5 ans …

Je fini cet article là car je pourrai vous parler pendant des heures du fait d’investir dans des locaux commerciaux car j’adore les analyser s faire des tests de location prendre des paris etc …

Et n’oublier pas une chose … les plus grosses foncières en bourse sont des foncières de murs commerciaux … je dis ça je dis rien =)

Le risque paye … Imaginer votre futur locataire peut être un banque ou une institution de l’état … ce sont les meilleurs locataires que l’on puisse avoir …

J’espère que cet article vous a plus, si vous avez des questions n’hésitez pas à me les posez en commentaire de cet article.

Si vous avez déjà investi dans un local commercial en centre-ville n’hésitez pas à partager votre expérience elle pourra aider quelqu’un qui en a besoins =)

N’oubliez pas de télécharger la liste des 20 villes ou investir en 2019 ICI : Liste des 20 villes où investir en France en 2019.

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