Comment investir dans des locaux commerciaux en centre-ville ?

Comment investir dans des locaux commerciaux en centre-ville ?

Comment investir dans des locaux commerciaux en centre-ville ?

Comment investir dans des locaux commerciaux en centre-ville ?

Les locaux commerciaux en centre-ville, un investissement rentable qui fait souvent peur aux investisseurs !

Comment investir dans des locaux commerciaux en centre-ville ?

Quand on chasse un immeuble de rapport pour faire un investissement locatif, on voit souvent des immeubles de 2 ou 3 appartements avec un local commercial en RDC. Pourtant 80 % des investisseurs ne les prennent pas à cause de ça, souvent dû à la peur de l’inconnu. Au meilleur des cas ils ne prennent pas en compte dans leur calcul le montant du loyer. (je ne rigole pas je l’entend tous les jours)

Pourquoi ?

Tous simplement parce qu’ils ne connaissent pas l’investissement dans des locaux commerciaux. (d’un côté tant mieux ça m’en fait plus pour moi =) )

Personnellement avant d’investir dans des locaux commerciaux en centre-ville, j’ai déjà ouvert un magasin en physique en parallèle de mes investissements locatifs dans des immeubles de rapport.

Pendant plus de 2 ans j’avais un magasin de plus de 80 m² en hyper centre d’une ville moyenne.

J’ai donc pu me familiariser avec les différents baux (bail précaire, 3/6/9 etc …)

J’ai aussi pu voir ce qu’est la recherche de locaux quelles sont les critères les plus importants avant d’investir. Quelle surface au sol faut-il pour ouvrir un commerce, la largeur du magasin est-elle importante. La surface de vitrine est-elle lié au loyer du local ? L’importance d’avoir un réserve, comment avoir plus de client, l’importance de la largeur d’un trottoir pour un commerce, bref j’ai vu les locaux commerciaux de l’intérieur. Si vous me connaissait un peu vous savez que j’ai tout analysé.

En plus de cela quand j’étais plus jeune, ma sœur a ouvert 2 magasins dans des locaux commerciaux. Dans 2 villes différentes, je me suis donc intéressé un peu au local et m’amuser à analyser le passage dans la rue etc …. Je même passer tout un été à tenir un des 2 magasins et l’aider le weekend à vendre sur les marchés.

Accompagnement

J’ai également accompagné plusieurs clients à investir dans des immeubles de rapport ou il y avait des locaux commerciaux.

J’ai donc du rénover ces locaux fixer les prix des loyers et j’ai moi-même trouver les locataires.

Entre deux j’avais monté mon agence de chasseur de bien GET Immobilier et j’ai était confronté à la recherche de local une fois de plus. J’ai donc analysé l’offre et la demande des locaux commerciaux dans 2 villes différentes pendant plusieurs mois.

Je vous ai fait un article sur mes investissements perso dans les locaux commerciaux >>ICI<<

Voilà les 5 critères qu’il faut retenir pour investir dans les locaux commerciaux en ville.

  • L’emplacement

C’est le critère numéro 1, un emplacement même moyen pour un local commercial est un vrai handicape, le locataire de votre local ne restera pas longtemps, et pire si il ferme et qu’il part en liquidation judiciaire vous pouvez toujours attendre avant de récupérer votre local.

Mon conseil, investissait dans le top 3 des rues commerçantes de votre ville et vous n’aurez pas de problèmes. Les locataires se bâteront même pour avoir votre local et vous n’aurez que le choix de choisir le meilleur projet ou le locataire qui a le plus de garantit.

De plus les centres villes des villes moyennes ont tendance à se vider au profit des centres commerciaux et tous les magasins ont tendances à migrer dans le top 3 de meilleures rues.

J’ai fait plus d’une dizaine de réunion de commerçant quand j’avais mon magasin et ils sont tous prêt à payer 20 à 30 % plus chère pour être dans les meilleurs rues.

C’est de la logique mais j’insiste vraiment dessus car des locaux commerciaux restent vacants plusieurs années des fois pour 50 ou 100 mètres d’écart avec les rues principales

  • Quelle surface faut-il pour bien louer son local commercial ?

C’est une bonne question et la réponse est simple : il n’y a pas de taille minimal ou maximum si vous êtes bien placé il y a de la demande pour tout le monde.

Vous avez un local de 20 m² il va intéresser  les sociétés de service, les indépendants, les assureurs, les mutuels etc … le loyer est souvent raisonnable donc accessible à tout le monde. Il suffit juste de choisir le bon locataire.

Vous avez un local commercial entre 20 et 80 m², c’est les plus faciles à louer tout le monde peut se projeter dedans c’est souvent les locaux les plus chères au niveau ratio prix au m².

Les locaux de plus de 80 m², Ils se louent bien aussi mais il faut légèrement plus de temps par rapport au local plus petit pour les louer. Cela dépend aussi beaucoup du nombre de local de cette taille dans la rue moins il y en a plus ce sera facile de les louer voir de les louer plus chère.

  • La largeur vaut mieux que la longueur

Il est plus important d’avoir une large vitrine qu’un magasin long c’est assez logique attention au magasin de moins de 3m50 de larges ils sont plus durs à louer.

  • Les travaux

Pour un local commercial en centre-ville il y a 2 écoles pour les travaux

  • Les locataires font les travaux

C’est souvent le cas vu que chacun a une activité différente et a besoins d’aménagement différent, il est donc courant de ne pas faire de travaux et c’est le locataire qui les prend à ça charges. Si votre local est dans un bon état mettais la a loué directement ou à la limite mettais juste un coup de peinture.

  • Vous faites les travaux vous-même

Quand il y a de la concurrence ou que le local n’est pas dans un emplacement numéro 1, les gens font de plus en plus les travaux simple pour que les gens se projettent. Faire un sol uni et des murs propre déjà repeint. Ne partez pas trop loin dans vos travaux car chaque métiers et commerces a des attentes et/ou des normes différentes

  • Les baux

Il y a 2 grands types de baux pour les commerces :

  • Les baux classiques 3/6/9 ans

C’est un bail qui engage le commerçant sur une durée de 3/6/9 ans renouvelable. C’est le bail le moins souple pour les locataires mais le meilleur bail pour les propriétaires du local commercial.

  • Les baux précaires

De plus en plus utilisés, ce sont des baux ou l’on choisit la durée sur laquelle on s’engage et qui peuvent être renouvelé ou non. Il ne faut juste pas que la durée totale des baux ne dépasse pas les trois ans. Souvent utilisé donc lors d’une création d’activité avant de passer sur un bail de location classique de 3/6/9.

Plus intéressant pour les locataires des locaux commerciaux que pour les propriétaires donc. Mais si vous avez un bon emplacement ce n’est pas le problème.

Astuce : prendre des photos à chaque fois que vous avez un locataire en place pour faire vos annonces. Quand vous remettrez le bien à louer les gens pourront se projeter, surtout pour les commerces moyens comme les restaurants par exemple.

J’espère que cet article vous a plus, si vous avez des questions n’hésitez pas à me les posez en commentaire de cet article.

Si vous avez déjà investi dans un local commercial en centre-ville n’hésitez pas à partager votre expérience elle pourra aider quelqu’un qui en a besoins. 🙂

N’oubliez pas de télécharger la liste des 20 villes ou investir en 2019 ICI : Liste des 20 villes où investir en France en 2019.

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