Comment expulser un locataire qui ne paye pas ?
Vous êtes propriétaire d’un logement et avez décidé de le mettre en location. Tout se passe bien, jusqu’au jour où votre locataire ne paie plus son loyer. Comment réagir dans cette situation ? Comment expulser un locataire qui ne paye pas ? Quelles sont les solutions possibles pour récupérer votre logement ?
1/ Procédure légale, les étapes à suivre
Le propriétaire qui souhaite expulser un locataire qui ne paye pas, doit respecter la procédure légale. Celle ci est constituée de plusieurs étapes avant de pouvoir arriver à l’expulsion proprement dite.
La première étape consiste, lorsque l’impayé est constaté, à contacter selon les cas, soit la personne qui s’est portée caution pour le locataire, soit l’assureur garantissant les impayés de loyer, soit Action Logement si une garantie Visale est existante.
Parallèlement, si le locataire bénéficie d’une aide au logement, le propriétaire a l’obligation de prévenir très rapidement la CAF. Celle ci se chargera d’enclencher également de son côté une procédure d’impayé.
Après cela, le propriétaire peut alors démarrer la procédure de résiliation. Pour cela, il existe deux cas de figure.
Le plus courant est de pratiquer cette procédure en utilisant la clause résolutoire présente dans le bail. Cette dernière permet ainsi de résilier automatiquement le bail en cas d’impayé.
Prenez contact avec un huissier. Il se chargera de transmettre au locataire et à sa caution un commandement de payer.
Le locataire a alors deux mois pour procéder au paiement des sommes dues. Au terme de ce délai, si le locataire a réglé sa situation, il ne pourra pas être expulsé. Dans le cas contrai
re, le propriétaire doit alors se diriger vers le tribunal d’instance pour que le juge constate la résiliation automatique du bail et prononce de ce fait l’expulsion.
Dans le cas où le bail ne prévoyait pas de clause résolutoire, la procédure est un peu différente.
En effet, pour expulser le locataire qui ne paye pas, le propriétaire doit également contacter un huissier mais qui sera en charge d’assigner le locataire devant le tribunal d’instance. C’est alors au juge d’apprécier si la résiliation du bail et l’expulsion sont justifiés. Après analyse de la situation, il peut donc soit accorder un délai de paiement au locataire pour que ce dernier s’acquitte de sa dette, soit prononcer la résiliation du bail et l’expulsion.
Si le juge décide de prononcer l’expulsion, le propriétaire devra prendre contact avec un huissier afin qu’un commandement de quitter les lieux soit envoyé à son locataire. Ce dernier a alors deux mois pour quitter le logement.
A noter que dans certaines situations, suite à la demande du locataire, le tribunal peut prévoir de lui accorder un délai supplémentaire pouvant aller jusqu’à 3 ans.
Une fois que le juge a prononcé l’expulsion du locataire, c’est alors un huissier qui prend le relais pour faire appliquer cette décision de justice. Il va donc se présenter, au domicile du locataire en journée, sauf le dimanche. Trois cas de figure peuvent alors se présenter.
La plus facile étant bien entendu que le locataire n’oppose aucune difficulté lors de l’expulsion. L’huissier n’aura donc qu’à dresser un procès-verbal pour constater la situation. Si par contre le locataire refuse l’entrée du logement à l’huissier, ce dernier devra faire appel à la police.
Le troisième cas qui peut se présenter est l’absence du locataire lors de la venue de l’huissier. Dans ce cas, le huissier accompagné de la police et d’un serrurier entre dans le logement. Il fait alors le nécessaire pour que le locataire ne puisse pas réintégrer les lieux. Soit en enlevant les meubles et/ou changeant la serrure.
A noter toutefois, que même si la procédure peut être démarrée à tout moment de l’année, l’expulsion ne pourra avoir lieu du la période dite de la trêve hivernale qui courre du 1er novembre au 31 mars.
2/ Expulsion à la manière douce, quelques idées
Si propriétaire et locataire ont de bonnes relations, il est parfois possible de trouver des solutions arrangeantes afin de mettre un terme à cette situation d’impayé. Cela peut également permettre d’éviter une procédure qui traîne en longueur.
En tant que propriétaire vous pouvez donc contacter votre locataire afin de discuter avec lui de la situation. Commencez par lui proposer de trouver un arrangement à l’amiable. Cela évite de devoir entamer une procédure judiciaire qui ne sera bonne pour aucune des deux parties.
Vous pouvez ainsi, en toute légalité proposer à votre locataire de lui rendre sa caution s’il accepte de partir. Cela peut parfois être suffisant pour convaincre ce dernier de quitter les lieux.
Certains propriétaires proposent même d’aider leur locataire à trouver un nouveau logement, en rédigeant même une lettre de recommandation.
Ces expulsions à la manière douce, ne sont pas des cas rarissimes. Bien au contraire c’est une solution assez rependue pour expulser un locataire qui ne paye pas de son plein gré. Le propriétaire peut donc tout à fait tenter cette solution. Cela évitera des frais de procédure et des loyers impayés durant plusieurs mois.
3/ L’expulsion à la manière « forte » par le propriétaire, quels risques ?
Ces dernières années, on entend beaucoup parler de nombreux propriétaires qui lassés des délais interminables des procédures d’expulsion, décident de faire eux-mêmes le nécessaire. Est-ce légal ? Quels sont les risques encourus ?
Tous les propriétaires ne sont pas de riches investisseurs, et un grand nombre d’entre eux attendent le paiement du loyer pour rembourser leur crédit immobilier. Ainsi, expulser un locataire qui ne paye pas rapidement est vitale. Si la situation tarde, cela peut mettre le propriétaire en grande difficulté financière. C’est ce qui peut conduire ces derniers à vouloir mettre fin le plus rapidement possible à cette situation, quitte à se retrouver eux-mêmes confrontés à la justice.
Ainsi, le propriétaire qui force son locataire à quitter le logement en vidant l’appartement en son absence, en changeant les serrures, en le menaçant, ou par tout autre moyen, risque jusqu’à 3 ans de prison et 30 000€ d’amende. Cette peine est applicable même si le juge a prononcé un avis d’expulsion. En effet, l’huissier seul peut faire appliquer cette décision de justice.
A cela, il faut rajouter que si le propriétaire a pénétré dans le logement de son locataire sans son accord, il peut être poursuivi pour violation de domicile.
Il est donc fortement recommandé d’éviter de faire justice soi-même, d’autant plus que le locataire sera autorisé, lui, à réintégrer le logement, sans pour autant être contraint du paiement du loyer !
Si vous êtes sur le point d’acheter un bien avec un locataire qui ne paye pas, vous pouvez éventuellement négocier en condition suspensive que le vendeur aille au bout des procédures avant l’acte définitif: modèle de conditions suspensives
Pour limiter les risques d’impayés, voici une liste de ville ou les risques sont maîtrisés: Liste de 10 ville
