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Les différentes conditions suspensives pour un compromis de vente !

Condition suspensive d’obtention de prêt

Cette clause concerne l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque.

C’est la seule condition suspensive obligatoire : elle s’applique sans exception à toutes les ventes de logement ou terrain.

Pour prouver la non-réalisation de la clause, l’acquéreur devra ensuite prouver le refus de deux à trois banques différentes, aux conditions mentionnées dans le contrat.

Selon la loi, elle est d’un mois minimum, mais en réalité, ce délai n’est pas toujours adapté aux pratiques des banques. Il est donc nécessaire d’assortir la clause d’un délai d’au moins deux mois afin de permettre à l’acquéreur d’effectuer toutes les démarches pour obtenir son prêt.

Les autres conditions suspensives les plus courantes

Les conditions suspensives les plus courantes en cas de vente immobilière.

Absence de servitudes

Les servitudes sont un droit d’un terrain sur un autre terrain. La plus courante est le droit de passage, mais on trouve aussi des servitudes de puisage, de vue, de canalisation, etc…

Absence de préemption

La préemption est un concept selon laquelle une personne physique ou morale est prioritaire pour acheter un bien immobilier. Les locataires d’un logement en vente en sont bénéficiaires et peuvent se substituer à l’acheteur s’ils souhaitent devenir propriétaire du bien où ils résident. Il existe aussi des droits de préemption par les communes ou les collectivités locales, qui souhaitent préempter des immeubles ou des terrains pour des projets d’intérêt public.

Dans le cas où un droit de préemption existe, le notaire doit s’assurer qu’aucun ayant-droit ne souhaite l’exercer. On dit alors qu’il purge le droit de préemption.

Absence d’hypothèque supérieure au prix vente

Cette clause rarissime concerne les cas où une hypothèque est supérieure au montant du prix de vente. Puisque le propriétaire est dans l’impossibilité de s’en libérer, la vente ne peut avoir lieu et l’avant-contrat est annulé.

Obtention d’une autorisation administrative

Qu’il s’agisse d’un permis de construire ou de démolir ou d’un changement de destination, l’acquéreur peut imposer cette clause si son intérêt pour un bien dépend d’une autorisation administrative. Cette clause est considérée comme réalisée si l’autorisation est obtenue.

Réalisation d’une vente immobilière

Cette clause suspensive peut être assortie au contrat si l’acquéreur a besoin de finaliser une vente immobilière en cours pour financer la nouvelle transaction. Cela dit, l’intérêt de cette clause est remis en cause par les crédits relais et autres prêts achat-revente.

Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d’une clause suspensive ?

La non-réalisation d’une seule des conditions suspensives mentionnées à la promesse de vente (ou au compromis de vente) entraîne l’annulation du contrat.

Il s’agit d’un retour à la situation préalable à la signature, comme s’il n’avait jamais été signé : aucune pénalité ne peut impacter le vendeur, ni l’acquéreur.

Les sommes engagées sont intégralement remboursées, et en particulier l’indemnité d’immobilisation ou l’acompte.

Après la non-réalisation d’une clause suspensive, aucune partie ne peut être en mesure de demander des dommages et intérêts ou de forcer l’exécution de la vente.

Dans le cas contraire, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, plus rien ne s’oppose à la vente de logement. Les deux parties peuvent alors signer l’acte de vente chez le notaire.

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