Mon nouvel immeuble de rapport, 8 Lots, 320 m², 5600 € de Cash Fow !

Comment j’ai fait ? je vous dit tout sur son acquisition comme d’habitude en toute transparence.

Créateur de société, 1 bilan, et des loyers de moins de 2 ans pour la plupart, voila le dossier que j’ai présenté à la banque en présentant cet immeuble.

Pour la petit histoire j’était déja entrain de chercher un financement pour 2 autres immeubles quand je suis tombé sur celui la.

Mais j’ai eu un coup de coeur (dangereux dans l’immobilier), et les chiffres étaient pas trop mauvais.

J’ai donc décidé de prendre le risque de faire une offre, il faut dire je ne pensais pas que cela passerais. L’immeuble était affiché à 370 000 €, c’était un ancien cabinet orthodontie (qu’ils louaient à leur activité via une SCI à 5000 euros/mois).

L’agent immobilier m’appelle alors pour me dire que le vendeur veut se débarrasser de l’immeuble et est prêt à écouter toutes propositions.

Malgré toutes mes stratégies je n’arrive pas à savoir à combien le vendeur est prêt à descendre. Je décide donc d’attaquer avec une offre à 150 000 € FAI, car je n’avais rien à perdre vu que je ne pouvais pas emprunter avec toutes mes opérations en cours.

Le lendemain l’agent me rappelle en me disant que le vendeur faisait une contre offre à 170 000 € !

Soit 182 000 euros avec les frais de notaires.

J’étais super content, mais je n’avais aucune idée de comment j’allais pouvoir acheter cet immeuble, un peu comme tout mes achats au final je fonce et je réfléchis après, je passe à l’action quoi.

Comment financer l’immeuble de rapport à la banque ?

Pour le coup j’avais un dossier “fragile” car très peu de recul sur mes revenus, et j’était en train de demander 380 000 euros déjà pour 1 autre investissement, je vennais également juste d’acheter comptant avec tout mon épargne mon investissement le plus rentable de 2017-2018 !

C’est dans ces moment la que je deviens meilleurs car je n’ai que 2 solutions, réussir ou échouer. Après quelques jour de réflexion, ma seul chance d’obtenir un crédit était de mettre le maximum d’apport dans la balance jusqu’à qu’une banque accepte.

Le problème comment avoir 50 000 ou 100 000 € d’apport en trois ou quatre mois seulement ?

C’est la que j’ai pensé à mon immeuble que j’avais acheté 16 000 € (voir vidéo de la visite de l’immeuble sur Youtube)

C’est de loin le meilleur coup que j’ai fait en immobilier et je n’avais pas encore commencer les travaux de rénovation, je me suis donc dit pourquoi ne pas essayer de le revendre avec une plus value qui me servirait d’apport pour ce projet ?

Je n’avais malheureusement pas beaucoup d’autres options pour gagner autant d’argent aussi vite j’ai donc décidé de le mettre à vendre un peu en dessous de sa vrai valeur pour le vendre rapidement. Ce qui fut le cas, je l’ai vendu avec le projet de rénovation les plans et l’équipe d’artisans pour le rénover, quoi rêver de mieux pour l’investisseur qui l’a acheté ?

Le Timing était juste si je faisait la vente en 3 mois j’aurais l’apport à temps, j’ai pris le risque.

J’ai commencé à démarché les banques rapidement car je savais que je n’avais pas un dossier facile.

Et ça n’a pas manqué, 1 refus, 2 refus, 3 refus, 4 refus …

Le fait de financé 2 projets en même temps était clairement un frein, j’ai donc mis le projet à 380 000 euros en pause pour voir comment les banques réagissaient,

Et encore, 1 refus, 2 refus, 3 refus, 4 refus …

Beaucoup auraient abandonner, j’y ai pensé, mais c’est mal me connaitre que de penser que j’allais laissé passer une tel affaire, j’ai alors pris cela comme un défi personnel !

J’ai entièrement retravaillé mon dossier de présentation à la banque, rajouté des pièces, encore plus justifié mes revenus et j’ai augmenté mon apport personnel à 33 000 €.

Je suis aller voir la banque ou j’avais mes compte professionnel, j’ai mis tous mes atouts en avant, étudié la banque en question, ouvert plusieurs compte chez eux (vu que mes autres banques ne voulaient pas suivre).

Et Bingo pour 150 000 € la banque était d’accord avec une garantie Hypothécaire. Soit 762 € par mois !

Et oui j’ai bien eu du mal à faire passé un dossier à 223 000 euros en tout avec 6920 € de loyers en face ! On vit dans un monde de fou =)

Si vous avez bien compté cela fait 40 000 € de travaux en plus pour rénover l’immeuble en appartement et diviser quelques parties.

Mais d’ou sortir 40 000€ de plus, tout simplement du reste de la vente de l’immeuble que j’ai réussi à vendre 10 jours exactement avant la signature de cet immeuble =)

J’ai donc eu les clés de cet immeuble le Jeudi 30 aout 2018 !

Pour la composition de l’immeuble de rapport :

Bureau 1 : 250 €/mois

Local commercial : 870 €/mois

T2 avec cour : 1200 €/mois (loc saisonnière ma spécialité =) )

Bureau 2 : 500€/mois

T2 1er étage : 1200 €/mois (avec celui la je ferais plutot 1600 facile, loc saisonnière ma spécialité =) )

Studio 1 : 800 €/mois (loc saisonnière ma spécialité =) )

Studio 2 : 800 €/mois (loc saisonnière ma spécialité =) )

T2 2ème étage : 1200 €/mois (loc saisonnière ma spécialité =) )

Soit 6920€ de Loyers en exploitation. (3900 € si location classique pour les puristes des calculs de renta, mais ça ne sera pas le cas =) )

 

Tous les chiffres de mon immeuble de rapport

Tous les autres chiffres de l’immeuble

Affiché 370 000€ vendu 170 000 €, (160 000€, 10 000 de FA)

Frais notaire 12 000 € (mandat de recherche)

Taxe Foncière : 4800 € (sa pique !!! mais j’ai une technique pour la faire redescendre =) )

Charge de copro : 150 €/mois (2 appartements avaient déjà été revendu à la découpe quelques années avant)

Montant des travaux réalisée il y a moins de 10 ans par les anciens propriétaires :

Toiture + Façade + Double vitrage = 92 000 €

Travaux intérieur = 50 000 €

Soit un Casf Flow avant Impôts de 5608 € !

Inutile de vous demandez à quoi va servir cet argent, il repartira directement dans le prochain projet =)

Donc un petit message quand j’entend les gens dire qu’ils n’arrivent pas à emprunter, avez-vous au moins essayé autant que moi ? même ma banque historique m’avait lâché sur le coup !

Une fois les offres de prêts édité, j’ai bien sur repris la recherche de financement pour mon projet à 380 000 en faisant jouer la montre et en faisant des avenants au compromis de vente, je part avec encore plus de difficulté, mais j’ai déjà peut être trouvé la solution =).

Aujourd’hui j’ai encore 25 ans et je suis aux portes du million d’euros de patrimoine, j’insiste sur le fait que tous le monde peut le faire mais que cela demande du travail, beaucoup de travail, mais quand vous serez passé du côté de l’indépendance financière, vous verrez que ça en vaut la peine.

On se retrouve dans mon livre qui arrive prochainement pour ceux qui veulent encore plus de détail sur tous mes investissements !